10 dingen die de komende 10 jaar van invloed zullen zijn op onroerend goed in Calgary - Avenue Calgary (2023)

Als de afgelopen jaren ons iets hebben geleerd, dan is het wel hoe onvoorspelbaar het leven kan zijn. Dat geldt dubbel voor de woningmarkt.

Wie had bij het uitbreken van de pandemie gedacht dat een wereldwijde crisis die de wereldeconomie dreigde te laten ontsporen, uiteindelijk zou resulteren in een run op onroerend goed zoals deze stad in bijna tien jaar niet heeft gezien?

Nadat de huizenprijzen in het voorjaar van 2020 hun dieptepunt hadden bereikt, toen mensen wc-papier aan het hamsteren waren en aan het rommelen waren met werken op afstand, schoot de woningmarkt in Calgary inderdaad omhoog en bereikte in mei 2022 een benchmark vrijstaande woningprijs van $ 648.500, een stijging van 16,6 procent stijging ten opzichte van vorig jaar. Dat is veel hoger dan het soort prijswinsten dat de stad zag op de verkopersmarkt van 2012 en 2013, toen de olieprijzen voor het laatst hoog opliepen. Dus, welke andere krachten spelen een rol die de komende 10 jaar van invloed kunnen zijn op hoe en waar we in deze stad wonen?

Helaas hebben we geen kristallen bol (als we die wel hadden, zouden we ergens op een jacht zitten en leven van de Apple-aandelen van begin 2000). Dus gingen we op zoek naar het op één na beste: lokale experts om mee te denken over de belangrijkste factoren die de komende tien jaar waarschijnlijk van invloed zullen zijn op onroerend goed in Calgary.

Het goede nieuws is dat Calgary's leefbaarheid, relatieve betaalbaarheid en steeds meer gediversifieerde economie ons op een positief traject zouden moeten houden - en relatief beschut tegen alle andere wereldwijde schokken die in de coulissen zouden kunnen wachten. Het slechte nieuws is dat het kopen van een huis hier waarschijnlijk duurder wordt. Of u nu op de markt wilt komen of een stap wilt zetten, hier zijn 10 factoren die van invloed kunnen zijn op onroerend goed in Calgary in de komende 10 jaar.

1. Vraag en aanbod

Ja, het is echt zo simpel. Het fundamentele principe van economie op de middelbare school is de belangrijkste drijvende kracht achter de vastgoedmarkten in heel Noord-Amerika, en Calgary is daarop geen uitzondering. De prijs van huizen, en of ze stijgen of dalen, komt in wezen neer op hoeveel er op een bepaald moment op de markt zijn - en hoeveel mensen ze willen hebben.

Onze recente prijsstijgingen, met name voor vrijstaande huizen, zijn het gevolg van een opgekropte vraag en een gebrek aan woningvoorraad, zegt Ann-Marie Lurie, hoofdeconoom bij deCalgary onroerend goed zwijnd: "Op dit moment is de markt een beetje gek geweest en het probleem was het aanbod."

Ze merkt echter op dat de prijsstijgingen die we de afgelopen twee jaar hebben gezien, in feite duiden op een herstel op de huizenmarkt van Calgary dat al lang had moeten wachten.

Nadat de energieprijzen in 2014 instortten, daalde de vraag in Calgary omdat de financiële schok voor de regio veel mensen ertoe aanzette om te blijven en de extra kosten van het upgraden van hun huisvesting te vermijden, zegt Lurie. Record lage rentetarieven tijdens de pandemie, gecombineerd met vroege tekenen van economisch herstel en het verlangen naar meer ruimte omdat mensen thuis vastzaten, leidden er uiteindelijk toe dat mensen die een verhuizing overwogen om de sprong te wagen. Het resultaat was een grote sprong in de vraag naar onze relatief stabiele woningvoorraad, die in april nog maar voor 1,4 maand beschikbaar was. Maar Lurie zegt dat ze niet verwacht dat dit de norm wordt.

Een groot voordeel dat Calgary heeft ten opzichte van andere grote Canadese steden, is de mogelijkheid om meer woningen toe te voegen, omdat we niet worden ingesloten door fysieke barrières zoals Vancouver of ingeklemd tegen andere dichtbevolkte gemeenten à la Toronto. "We hebben de mogelijkheid om het aanbod toe te voegen, het zal alleen wat tijd kosten", zegt Lurie. Hoeveel tijd het kost - en wat er in de tussentijd met de vraag gebeurt - zal een grote rol spelen bij het bepalen van toekomstige huisvestingskosten.

2. Rentetarieven, inflatie en betaalbaarheid

Natuurlijk is er wat mensen bereid zijn te betalen voor huisvesting en wat ze kunnen betalen. Nu de inflatie en de rente stijgen, staat de hoeveelheid geld die mensen kunnen sparen en lenen om hun huis te financieren op het punt een klap te krijgen. Sinds het afgelopen voorjaar heeft de Bank of Canada een reeks renteverhogingen doorgevoerd als onderdeel van haar strategie om de inflatie de kop in te drukken en de gloeiend hete huizenmarkten in veel Canadese steden af ​​te koelen. Dat zal naar verwachting doorgaan. "We gaan naar een omgeving met hogere rentetarieven die een deel van de wind uit de zeilen zal nemen van de huizenprijzen en de vraag naar huizen", zegtATBhoofdeconoom Todd Hirsch. Hoewel dat kan helpen om de prijsgroei te vertragen en de relatieve betaalbaarheid van Calgary in vergelijking met andere regio's in Canada te behouden, zullen de gevolgen niet gelijkmatig worden verdeeld.

Nieuwe kopers zullen het meest in de knel komen omdat het moeilijker wordt om in aanmerking te komen voor financiering, en ook slagen voor de "stresstest" van de federale overheid op hypotheken, waarbij leners moeten bewijzen dat ze het zich kunnen veroorloven om betalingen te doen die twee procent hoger zijn dan die van hun geldschieter. tarief, of de overheidsbenchmark van 5,25 procent, afhankelijk van welke hoger is. "Dat zal het voor sommige potentiële kopers moeilijker maken om op de markt te komen", zegt Hirsch. Dat kan op zijn beurt leiden tot veranderingen in de soorten huizen die Calgary bouwt.

3. De opkomst van verhuur en het "ontbrekende midden"

Met naar verwachting meer mensen buitengesloten van de huizenmarkt, of met minder koopkracht, zullen we waarschijnlijk een groeiende vraag zien naar soorten woningen die we in Calgary nog niet veel hebben gezien: laagbouw, drie- slaapkamerappartementen geschikt voor families; geschakelde rij- en herenhuizen; en 'huisjesclusters'. Volgens ontwikkelaar Alkarim Devani vanRNDSQR, zou Calgary een leider kunnen worden in het ontwikkelen van deze zogenaamde 'missing middle'-huisvestingsvormen - als het zijn kaarten goed speelt.

"We moeten naar andere manieren kijken om betaalbare, toegankelijke huisvesting te bieden in gewilde gemeenschappen", zegt Devani. Dat kan vele vormen aannemen, van de gezinsgerichte huurwoningen die RNDSQR ontwikkelt in gevestigde gemeenschappen, tot het opnemen van meer appartementen, herenhuizen en duplexwoningen in nieuwe buitenwijken. Het zijn niet alleen groeiende gezinnen en jonge huurders die een diversiteit aan woningtypes nodig hebben om het gat tussen vrijstaande huizen en kleine hoogbouwflats te overbruggen, zegt Devani. Een golf van ouder wordende babyboomers kan ook de vraag doen toenemen naar kleinere, onderhoudsarme woonvormen waarmee oudere bewoners in hun gemeenschap kunnen blijven naarmate ze ouder worden.

Het is een visie die wordt ondersteund door het huidige beleid van de stad, zoals dichte woonontwikkeling nabij doorvoerknooppunten, de verbouwing van kantoortorens in de binnenstad tot woningen, en de 50/50 groeistrategie, die streeft naar 50 procent groei in bestaande gemeenschappen en 50 procent groei in bestaande gemeenschappen en 50 procent groei cent in nieuwe gemeenschappen tegen 2069. Het valt nog te bezien hoe goed Calgaren deze "ontbrekende tussenwoningen" zullen accepteren, die de vorm van onze gemeenschappen aanzienlijk zouden kunnen veranderen. Maar Devani is optimistisch dat deze stad kan slagen waar vele anderen hebben gefaald. "We hebben deze ongelooflijke kans om dit goed te doen."

4. Immigratie, migratie en veranderende demografie

Een gezonde bevolkingsgroei is essentieel voor het behoud van een gezonde vastgoedmarkt. Met 0,08 procent leidt Alberta het land in termen van zijn "natuurlijke" groeipercentage - het aantal geboorten minus sterfgevallen. Maar we hoeven niet te vertrouwen op bestaande bewoners om zich voort te planten om onze bevolking te stimuleren. Prognoses van de provinciale overheid laten zien dat Alberta op schema ligt om tegen 2046 6,4 miljoen mensen te bereiken, 2 miljoen meer dan onze bevolking in 2021. Dat betekent waarschijnlijk dat er elk jaar tienduizenden nieuwe inwoners aan Calgary worden toegevoegd, waarvan de meerderheid nieuw zal zijn Canadezen en migranten uit andere regio's van het land.

De aantrekkingskracht voor nieuwe bewoners is niet hetzelfde als in eerdere generaties, zegt Wellington Holbrook, CEO vanConnectFirst Kredietvereniging. Terugkijkend op de jaren '80 en '90, "kwamen mensen hier om hun fortuin te verdienen, vaak met het plan om terug naar huis te gaan", zegt hij, en merkt op dat de bevolking van de stad wegebde en stroomde met de vooruitzichten van de olie- en gasindustrie.

De voorzieningen van de stad, de nabijheid van de bergen, de relatieve betaalbaarheid en de vrijheden van werken op afstand, evenals de opkomst van nieuwe industrieën, trekken inwoners aan die zich willen vestigen, zegt Holbrook. Dat brengt zowel uitdagingen als kansen met zich mee. Calgary kan in de toekomst te maken krijgen met een meer vergrijzende bevolking, omdat minder mensen terug naar "huis" gaan om met pensioen te gaan. En een toestroom van mensen die gewend zijn om een ​​premie te betalen voor onroerend goed in grotere markten kan opwaartse druk uitoefenen op de huizenprijzen.

Leidt naar ons volgende punt ...

5. Speculatie

Losjes gezegd is speculatie de praktijk waarbij onroerend goed wordt behandeld als de aandelenmarkt: kopen wanneer de markt laag staat, met de bedoeling te verkopen (en winst te maken) wanneer de markt hoog is, zonder substantiële wijzigingen aan het onroerend goed aan te brengen. Het is een praktijk met een hoog risico en een potentieel hoge beloning die volgens veel experts een rol heeft gespeeld in de extreme prijsstijgingen die sommige Canadese markten de afgelopen tien jaar hebben gezien. Een rapport uit 2021 over de Canadese woningmarkt van een aanbieder van zakelijke en kadastrale oplossingenTeranetontdekte dat multi-vastgoedbeleggers in Ontario tussen 2011 en 2021 groeiden van 16 procent naar meer dan 25 procent van de markt, sneller dan starters. Waarom zou Calgary erom geven? Omdat speculanten die op zoek zijn naar nieuwe, meer betaalbare delen van het land om in te investeren, binnenkort hun zinnen op deze stad kunnen zetten.

Zowel Holbrook als Lurie zeggen dat ze geen indicatie hebben dat speculatie momenteel een substantiële rol speelt in de onroerendgoedmarkt van Calgary, maar de aanwezigen zeggen dat er tekenen zijn dat de praktijk in opkomst zou kunnen zijn.

Jared Chamberlain, makelaar bijChamberlain groep, zegt dat hij het afgelopen jaar een toestroom van kopers heeft opgemerkt "die veel geld verdienden in Toronto en Vancouver" op de markt van Calgary. "Wat er is gebeurd, zijn niet alleen appartementen, maar hele condo-projecten worden aan deze investeerders verkocht", zegt hij. "Het is deze zeer speculatieve manier van beleggen."

Ian Meredith, senior ontwikkelingsdirecteur voorDroom onbeperkt, de ontwikkelaar achter Alpine Park in het zuidwesten, zegt dat hij ook heeft opgemerkt dat meer kopers van buiten de stad zich aangetrokken voelen tot Calgary vanwege de belofte van betaalbare investeringen in onroerend goed. "Het woord is dat veel van hen ... uit de markten in Toronto of Vancouver zijn geprijsd, en ze denken dat dit de volgende markt is die zal verdwijnen."

Maar bij gebrek aan kwalitatieve gegevens (we houden niet bij waarom mensen onroerend goed kopen in Canada), zijn alle voorspellingen over de vraag of deze trend de komende tien jaar aan kracht zal winnen, op zijn best speculatief.

6. Klimaatverandering

Van de overstroming van 2013 en de hagelstorm van 2020 tot de zinderende hittekoepel van vorig jaar en golven van bosbrandrook, Calgarians voelen nu al de impact van klimaatverandering. De verklaring van burgemeester Jyoti Gondek van een klimaatnoodtoestand kort na zijn aantreden in 2021 stelde de stad in staat om sneller actie te ondernemen tegen klimaatverandering, met woongebouwen en transport als belangrijkste doelen om de koolstofvoetafdruk van de stad te verminderen.

Daartoe zal een nieuw programma dat dit najaar wordt geïntroduceerd, huiseigenaren financiële prikkels bieden om energie-upgrades door te voeren, wat betekent dat meer huizen in bestaande gemeenschappen achteraf kunnen worden uitgerust met warmtepompen, tankloze warmwatersystemen en zonnepanelen. De grootste vooruitgang op het gebied van vergroening van onze woningvoorraad kan echter worden gevonden in de buitenwijken.

"De waarheid is dat onze nieuwe gemeenschappen behoren tot de dichtste nieuwe gemeenschappen waarschijnlijk in Noord-Amerika", zegt Matthew Sheldrake, waarnemend manager, groei- en veranderingsstrategie voor City of Calgary. Naast kleinere percelen en kleinere tussenruimten, bereiden meer ontwikkelaars zich voor op een koolstofarme toekomst door huizen naar het zuiden te oriënteren zodat ze meer zonlicht opvangen, laadstations voor elektrische voertuigen en zonnepanelen te installeren en gemeenschappen te ontwerpen die lopen en rijden stimuleren naar voorzieningen, zegt hij. Hoewel er voldoende ruimte is voor het stadsbeleid om klimaatactie in de residentiële sector vorm te geven, voegt Sheldrake eraan toe dat er potentieel is voor sterkere partnerschappen met ontwikkelaars om het tempo van verandering te versnellen. ​​"We moeten bijna in een deugdzame cyclus van innovatie komen."

7. De bouwkosten

Dezelfde krachten die ervoor zorgen dat velen van ons de knel voelen bij de kassa van de supermarkt, raken de woningsector. Problemen met de toeleveringsketen als gevolg van de pandemie, de stijgende brandstofkosten voor de scheepvaart en inflatie hebben ontwikkelaars allemaal in de problemen gebracht. Meredith zegt dat, ondanks het feit dat de huizenprijzen zijn gestegen, de stijgende kosten van leveringen betekenen dat "niemand meer geld verdient dan voorheen."

Er zijn maar twee manieren om dit probleem op te lossen: huizenkopers meer laten betalen in een tijd dat de prijzen al stijgen, of aanpassen om de kosten te verlagen. “Het klinkt stom, maar heb je je voortuin echt nodig? Of kunnen we uw tegenvaller in de voortuin tot een minimum beperken, zodat uw kavel 15 procent kleiner wordt, zodat de prijs 15 procent lager wordt', zegt Meredith.

En het zijn niet alleen problemen in de toeleveringsketen die bijdragen aan stijgende kosten. Al die energiezuinige bouwmaterialen en klimaatvriendelijke ontwerpbeslissingen tellen op. "Met onze doelen van energie-efficiëntie komen er hogere kostenprofielen voor alle huizen die we bouwen", zegt Meredith. opstaan.

"Dus, paradoxaal genoeg, leiden de dingen waar we allemaal naar streven uiteindelijk tot een verslechtering van de betaalbaarheid", zegt hij.

Het resultaat? Kleinere kavels en woningen zouden het nieuwe normaal kunnen worden.

8. Technologie - en niet alleen de startup-soort

Na jaren van werk om startups naar de stad te lokken – en met name om een ​​deel van die leegstaande kantoorruimte in de binnenstad op te vullen – werpen de pogingen van Calgary om technologiebedrijven binnen te halen eindelijk vruchten af.

Calgary steeg zes punten verderCBRE’s jaarlijkse score van technisch talent vorig jaar naar nummer 28 op de lijst, wat aangeeft dat de stad bekendheid en aantrekkingskracht wint bij werkgevers en werknemers in de technologie. Ondertussen hadden in Calgary gevestigde technologiebedrijven een recordjaar voor investeringen in 2021, goed voor $ 322,2 miljoen aan financiering. "Als je kijkt naar het aantal deals dat wordt gefinancierd voor technologiebedrijven in de stad Calgary, wordt dat behoorlijk indrukwekkend", zegt Holbrook. Hoewel hij opmerkt dat technologie niet de enige sector is die een divers economisch herstel aanwakkert - de productie en professionele dienstverlening bevinden zich ook in een groeifase - helpt de publiciteit die deze technologiedeals opleveren om nieuw, goed opgeleid talent naar de stad te trekken.

Maar een binnenstad vol goedbetaalde technici is niet de enige kracht met het potentieel om de stad vorm te geven. Technologie zelf kan een nog grotere rol spelen. "Wie had vijf jaar geleden kunnen voorzien dat e-scooters zoiets zouden zijn?" zegt Josh White, directeur stadsplanning en regionale planning van de stad Calgary, en merkt op dat de alomtegenwoordige slimme voertuigen de manier hebben veranderd waarop de stad plannen maakt voor vervoer in het centrum. En met futuristische concepten zoals zelfrijdende auto's die dichter bij de mainstream komen, staat de stad misschien voor meer mobiliteitsgerelateerde omwentelingen. Zelfs de opkomst van e-commerce tijdens de pandemie liet zien hoe relatief alledaagse technologie kan veranderen hoe mensen in onze stad functioneren en hoe we het beste gebruik van ons land bepalen. "Misschien zijn meer van onze groeistrategieën gericht op het accommoderen van industriegrond om die bloeiende sector van onze economie te faciliteren", zegt White. “Dat zijn het soort dingen waar we aan denken.

9. Thuiswerken

Zullen ze, of zullen ze niet? De vraag of werknemers na de pandemie weer naar kantoor zullen worden getrokken (of gedwongen), stond centraal in de toekomstige planning van vrijwel elke stad. Nu Calgary al te maken heeft met een overmaat aan kantoorleegstand in het centrum, zou een permanente verschuiving in de manier waarop mensen werken onze woon-werkgewoonten, wat we uit ons huis willen en hoe we de stadskern gebruiken, drastisch kunnen veranderen.

Chamberlain zegt dat trends onder zijn kopers aangeven dat thuiswerken voor veel inwoners van Calgary al een vaste waarde is geworden. Onder zijn kopers buiten de stad heeft Chamberlain een veelvoorkomend scenario opgemerkt: "Een van hen zou zijn baan thuis houden en de andere zou hier een baan vinden." De gestage stroom van inkomsten uit een thuiswerkbaan zorgt ervoor dat mensen meer openstaan ​​om door het land te verhuizen, voegt hij eraan toe. In deze situatie, als de werkzoekende buitenshuis in het centrum komt te werken, kan dit betekenen dat meer mensen naar kantoor pendelen.

Als meer gezinnen in de toekomst echter één of zelfs twee thuiskantoren nodig hebben, kan dit ook de vraag naar grotere woningen in gevestigde gemeenschappen vergroten. Chamberlain zegt dat hoewel er in het begin van de pandemie een gevoel was dat mensen gebruik maakten van werken op afstand om naar meer plattelandsgemeenschappen te verhuizen, het erop lijkt dat de meeste mensen ervoor kiezen om in stedelijke centra te blijven, ook al hoeven ze niet langer in de buurt te zijn. werk. "Ik denk niet dat iedereen op een areaal wil zijn", zegt hij. "We willen gemeenschap, maar we hebben misschien meer ruimte nodig." Aangezien ruimte in Calgary waarschijnlijk schaars zal worden, zou dit meer mensen naar omliggende steden zoals Airdrie, Cochrane en Okotoks kunnen trekken, waar ze het voor minder geld kunnen vinden.

10. Het veranderende verhaal van Calgary

Calgaren weten dat deze stad meer is dan de olie- en gasindustrie of de cycli van boom en bust. We hebben een bloeiende kunst- en cultuurscene, geweldige restaurants, het grootste stedelijke netwerk van fiets- en wandelpaden in Noord-Amerika en een diverse bevolking die wordt weerspiegeld in onze burgemeester en gemeenteraad. Bovendien zitten we op een steenworp afstand van de bergen.

Beter worden in het vertellen van dat verhaal is de sleutel om mensen naar Calgary te trekken en te zorgen voor een sterke huizenmarkt voor de komende jaren, zegt Hirsch.

"In de 21e eeuw zullen jonge mensen - vooral jonge, goed opgeleide mensen - naar de stad verhuizen waar ze willen wonen, en dan zullen ze de baan en hun carrière en al het andere daarna uitzoeken", zegt hij. Terwijl economen, planners en politici zich van oudsher hebben gericht op harde feiten zoals bedrijfsgroei en belastingtarieven om Calgary bij buitenstaanders te promoten, zegt Hirsch dat het onze waarden zijn die mensen in de toekomst zullen aantrekken. Investeringen zoals de Green Line LRT, upgrades naarKunst CommonsEnGlenboogen meer woonmogelijkheden in het centrum zijn belangrijk, niet alleen om het leven van de lokale bewoners te verbeteren, maar ook om aan te geven dat Calgary een vooruitstrevende stad is die gelooft in connectiviteit en cultuur.

Hoewel de olie- en gassector deel zal blijven uitmaken van onze economie, moeten we volgens Hirsch meer praten over de andere industrieën die hier groeien en die beter aansluiten bij de prioriteiten van milieubewuste generaties.

"Het zijn niet langer de belastingtarieven en de olieprijs die mensen gaan aantrekken, aantrekken en behouden", zegt hij. “We moeten in Calgary opletten: wat voor stad zijn we? Wat voor waarden dragen we uit?”

Als het gaat om de huisvestingssector van de stad, hebben we weliswaar geen controle over een aantal bepalende factoren - zoals rentetarieven, veranderende demografie of een toestroom van nieuwe bewoners met andere waarden en verwachtingen rond huisvesting - maar we hebben wel een keuze in hoe wij reageren. Waar en hoe we huizen bouwen, kan ons helpen onze duurzaamheidsdoelen te halen en ons aan te passen aan veranderingen in de manier waarop we werken en door onze stad navigeren. Het bouwen van nieuwe vormen van huisvesting kan helpen voorzien in de behoeften van een steeds diverser wordende bevolking en de betaalbaarheid voor toekomstige generaties behouden. We weten misschien niet hoe Calgary er over 10 jaar uitziet, maar één ding is zeker: de enige constante is verandering.